คำนวณต้นทุนการเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้ง
ห้องว่างระหว่างรอผู้เช่าใหม่ ค่าทำห้อง และค่าหาผู้เช่า รวมแล้วการเสียผู้เช่าหนึ่งรายแพงแค่ไหน
คำตอบสั้น ๆ
ต้นทุนการเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้งเท่ากับค่าเช่าต่อเดือน คูณจำนวนเดือนที่ห้องว่าง บวกค่าทำห้องให้พร้อมเช่า บวกค่าหาผู้เช่าใหม่ ห้องค่าเช่า 12,000 บาทที่ว่าง 2.5 เดือน บวกค่าทำห้อง 8,000 และค่านายหน้า 12,000 รวมราว 50,000 บาท หรือมากกว่าสี่เดือนของรายได้ ขณะที่การรักษาผู้เช่าเดิมมักใช้ไม่ถึงหนึ่งในห้าของตัวเลขนี้
ต้นทุนต่อการเปลี่ยนหนึ่งครั้ง
50,000 บาท
การเปลี่ยนผู้เช่าครั้งนี้มีต้นทุนราว 50,000 บาท — เทียบแล้วการรักษาผู้เช่าเดิมด้วยงานซ่อมที่เร็วและการต่อสัญญาล่วงหน้า มักใช้เงินไม่ถึงหนึ่งในห้าของตัวเลขนี้
ตัวอย่างที่ใส่ไว้ให้
ตัวอย่าง: ห้องค่าเช่า 12,000 บาท ว่าง 2.5 เดือน ค่าทำห้อง 8,000 และค่านายหน้าหนึ่งเดือน
คำถามที่พบบ่อย
ควรเริ่มคุยต่อสัญญากับผู้เช่าเดิมเมื่อไร
แนวปฏิบัติที่ใช้กันคือ 90 วันก่อนครบสัญญา ซึ่งนานพอให้ทั้งสองฝ่ายมีทางเลือก การเตือนอัตโนมัติจากทะเบียนสัญญาทำให้จังหวะนี้ไม่หลุด และการต่อสัญญาที่เริ่มคุยเร็วคือการเจรจา ส่วนที่เริ่มคุยสัปดาห์สุดท้ายคือการรับเงื่อนไข เพราะอีกฝ่ายรู้ว่าห้องว่างมีต้นทุนตามเครื่องคิดเลขนี้พอดี
ลดจำนวนเดือนที่ห้องว่างได้อย่างไร
บีบรอยต่อให้สั้นด้วยสามอย่าง คือเริ่มประกาศก่อนผู้เช่าเดิมย้ายออกทันทีที่รู้กำหนด นัดทำความสะอาดและซ่อมล่วงหน้าให้จบในไม่กี่วันหลังห้องว่าง และตอบผู้สนใจภายในไม่กี่นาทีด้วยข้อความอัตโนมัติพร้อมรูปและเวลานัดดูห้อง ผู้เช่าที่ทักสามที่พร้อมกันมักไปดูห้องที่ตอบก่อนเสมอ