คำนวณราคาห้องขั้นต่ำของที่พักเมืองฤดูกาลสั้น
ที่พักที่ไฮซีซันสั้นแต่ต้นทุนวิ่งทั้งปี ต้องทำราคาเฉลี่ยต่อคืนเท่าไรถึงคุ้มต้นทุนคงที่
คำตอบสั้น ๆ
ราคาเฉลี่ยต่อคืนขั้นต่ำของที่พักเมืองฤดูกาลสั้น เท่ากับต้นทุนคงที่ต่อเดือนคูณสิบสอง หารด้วยจำนวนคืนที่ขายได้จริงทั้งปี ซึ่งคือวันหน้าไฮคูณอัตราเข้าพักไฮ บวกวันหน้าโลว์คูณอัตราเข้าพักโลว์ คูณจำนวนห้อง ที่พัก 8 ห้องต้นทุนเดือนละ 90,000 บาท ขายได้ราว 11,200 คืนต่อปี ต้องทำราคาเฉลี่ยราว 96 บาทต่อห้องต่อคืนต่อห้องแปดห้อง หรือราว 770 บาทเฉลี่ยรวม แค่คุ้มต้นทุนคงที่
ราคาเฉลี่ยขั้นต่ำต่อคืน
769 บาท
ต้องทำราคาเฉลี่ยอย่างน้อย 769 บาทต่อคืนแค่คุ้มต้นทุนคงที่ ยังไม่รวมต้นทุนผันแปรและกำไร — ทุกคืนว่างหน้าพีคดันตัวเลขนี้ขึ้น และอัตราเข้าพักหน้าโลว์ที่ขยับสิบจุดดึงมันลงทั้งปี
ตัวอย่างที่ใส่ไว้ให้
ตัวอย่าง: ที่พัก 8 ห้องในน่าน ต้นทุนคงที่เดือนละ 90,000 บาท ไฮซีซัน 120 วันเข้าพัก 85% โลว์ 245 วันเข้าพัก 30%
คำถามที่พบบ่อย
ตัวเลขนี้ต่ำกว่าราคาที่ตั้งอยู่มาก แปลว่าปลอดภัยแล้วใช่ไหม
ยังไม่ใช่ เพราะนี่คือขั้นต่ำที่คุ้มเฉพาะต้นทุนคงที่ ยังไม่รวมต้นทุนผันแปรต่อคืน เช่น ซักรีด ของใช้ และค่าคอมมิชชัน OTA ที่กิน 15-25 เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย รวมทั้งกำไรที่ควรได้และเงินสำรองซ่อมบำรุงใหญ่ วิธีใช้ที่ถูกคือบวกสามชั้นนั้นเข้าไป แล้วเทียบว่าราคาเฉลี่ยจริงที่ทำได้ทั้งปี ซึ่งต่ำกว่าราคาหน้าไฮมาก ยังเกินเส้นนี้อยู่หรือไม่
ระหว่างขึ้นราคาหน้าไฮกับเพิ่มเข้าพักหน้าโลว์ อะไรได้ผลกว่า
ลองขยับทีละตัวในเครื่องคิดเลขนี้แล้วดูผล โดยทั่วไปหน้าไฮที่เต็มอยู่แล้วขึ้นราคาได้อีกจำกัด ขณะที่อัตราเข้าพักหน้าโลว์ที่ขยับจาก 30 เป็น 40 เปอร์เซ็นต์ เพิ่มคืนขายทั้งปีราวสิบเปอร์เซ็นต์และลดราคาขั้นต่ำที่ต้องทำลงทันที การขายหน้าโลว์ให้ฐานแขกเดิมผ่านช่องทางของตัวเอง จึงมักเป็นเงินที่ง่ายที่สุดที่ธุรกิจยังไม่ได้หยิบ